プロフィール

Nobuko Ramirez

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
nobukoramirez@yahoo.com



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住宅ローンのファイナンスについて。カリフォルニアでの不動産物件購入の流れ、その7
sold sign


先月末からオープンしていたMさんのエスクロー、もうすぐ完了しそうです。
どんなエスクローでもハプニングは付き物ですが今回も住宅ローンのファイナンスについてトラブルが。。。

住宅購入の際、一番最初にするのはローンの手配でしたよね。
住宅ローンを受けるために必要な証明書などを元に銀行などからローン額を記載した証明書を発行してもらいます。
Mさんは最初、Rendingtreeというネットやテレビで宣伝している住宅ローン会社でPrequarify Letterと呼ばれる証明書を発行してもらい私に見せていただきました。

プリクオリファイというのはこの人はローンを受ける資格がありますというもので実際に銀行がその人にローンをおろしましょうというものではありません。これでは十分ではないのです。
売り手を納得させるためにはPreapproval Letterがいります。プリアプルーバルの場合、銀行がその人にローンをおろしますという証明だからです。モチロン物件が決まってからいろいろな手続きはありますが。Mさんにお願いしてプリアプルーバルレターを取ってくださいといってから数日してもRendingtreeからはレターは来ず、結局私の使っている住宅ローン専門のレンダーから1日でレターをもらいました。
このレンダーは売り手が差し押さえ物件を売っている銀行だとかショートセールの時にとてもスピーディーにローンの手続きをしてくれるので今時のマーケットではとても頼りになるレンダーです。Mさんの場合も差し押さえ物件などにオファーをするかもしれないのでこのレンダーでレターをもらいました。

ところが。。。

エスクロー開設後、MさんからGood faith Estimateのことで電話がありました。
この書類は住宅ローンのレンダーが必要な費用(ローンの手続き費用、税金、名義変更に関する費用、雑費など)
を表にしてバイヤーに提示するものなのですが、なんだか費用が高い気がするので私に見てくれということでした。ローンの手続き費用などは一般的な額でしたがその他もろもろの額が少し高め。
ローンの利子のレートが二種類記載してあり、一つは普通にローンを受けて自分でエスクロー費用などを払うレート、もう一つは少し高めのレートですが$3000ドル分レンダーがエスクロー費を払ってくれるというものです。バイヤーにあまり予算がない場合はこの少し高めのレートをとってエスクロー費用を安くするというのは良くあることです。結局自分で利子を通じてレンダーにお金を返しているようなものですが手持ちの現金を物件の修理などに使いたいMさんの場合はこちらを使いたいはず。
Mさんからナンバーを聞いて($3000)私も同感だったので少し調べさせてもらう事にしました。

このような時、売り手が誰であるかではなしが変わります。ショートセール(プリフォークロージャー)などで
物件のレンダーからゴーサインが出て5日でローンをファンドなんていう時は私が紹介したダイレクトレンダーでないとエスクローが閉まらず物件購入不可能なんて事もありますが、このMさんの買う物件は幸い普通のセール。
Wells Fargoという大手銀行のプログラムがバイヤーに有利に変わったということを聞いていたのでウチのオフィスに出入りしている担当者に問い合わせ、Mさんに必要書類を送ってもらいました。
Wells Fargoの担当者から来た結果は同レートで$12000エスクロー費が出るというもの。

モチロンMさんにはレンダーを変えましょうといいました。
それからオリジナルのレンダーにそれを申し出たところ、私のローン担当者ではなくそこの事務所のエージェントからMさんやエスクロー担当者に脅迫めいた電話などが入り、Mさんが受けようとしていたFHAと呼ばれる政府保証のローンのナンバーを渡さないという事でもめにもめる事になりました。
FHAのローンを受ける場合でレンダーが変わる場合はオリジナルのレンダーが新しいレンダーにそのナンバーを渡さないといけません。

普段は仕事上での文句はレンダーや他のエージェントには言わない私も、私の担当者に
過去何件もローンのビジネスをまわしている事
私のバイヤーにWells Fargoと同じ条件を出せないならビジネスは出来ない事
こんな事があるから私は絶対に賄賂めいた(ローンをその会社にまわすと現金をエージェントにくれるとか良くある話です)物はもらっていないこと
をはっきり伝えナンバーを渡すように言いました。
私の仕事は私のクライアントにベストな条件で物件購入してもらう事なのでいつも一緒に仕事をしているからとか
今さら日にちがないからとかそんな事は関係ありません。こういう時に、どこにでも電話をするなり、直接交渉に行くなり出来ないとエージェントは勤まりません。(いつも見ている映画の登場人物から勉強しているのが役に立ちます)

それを聞いた売り手のエージェントまでがいいローン会社があるからとそこのローンエージェントが連絡してきたり。。。。全くハイエナが死体に群がってくる。。。感じでした。儲かる話は逃さないみたいな。。。
人間の欲って怖い。。。

そんな事でもめにもめましたが、予定通りの日にちにエスクローが閉まる予定の運びとなり、今週末はMさん家族と物件に戻り、売り手の修理してくれた部分の確認などをすることになっています。

物件購入の際はいろいろなレンダーから情報をもらって、納得するまであきらめない事。
自分の決断を尊重してくれるエージェント選びは大切です。

嫌がらせ電話などを受けていた時には奥様には申し訳ないがこの物件をあきらめても。。。なんて弱気になっていたMさんでしたが今は奥様とリモデルの話に花が咲いて本当に君には感謝しているよと言っていただきました。

こんな風だから不動産エージェント、やめられないんですよね。

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コメント

過去何件ものビジネスを回しているにもかかわらず そういうことされるんですねー。 さすがアメリカって感じですが Nobukoさんも負けていられないところが素晴らしいですね。 前回の記事でもこの仕事についたいきさつも読ませてもらいました。 やはり母は強しですね。

実はうちの旦那の親戚にも同じ仕事をしていて 話を聞いてるのですが こちらのブログで読むとすごくわかりやすくて勉強になります。
[2011/02/22 12:20] URL | KEIKO #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
Keikoさん
解りやすいと言っていただきありがとうございます。v-410
仕事柄、もれなく説明しようと思うと長くなるので、皆さん最後まで読まれていないんじゃないか。。。なんて思っていたのでコメントいただいて本当にうれしいいです!

[2011/02/22 12:26] URL | Nobuko #- [ 編集 ]


はじめまして。
カリフォルニアはサンノゼ生活2年目のぐりこです。
最初は子育てブログとして、参考になるなーと読ませてもらってましたが
こちらの不動産の話、とっても参考になりました。

というのも、近々、家を買おうかなーと考えているところでして
(まだ在米2年目なんですけど・・)
ローンオフィサーを見つけるのが先か、リアルターを探すのか・・・
といった第一歩?が踏み出せずにいる状態です。
子供の友達の父親がリアルターであることが最近わかったものの、
どうやら”新米”リアルターらしく、今一歩信用できず(笑)
やっぱり日本人のローンオフィサーのところに行こうか・・という話になってます。

英語の問題もありますし、信頼できる人を見つけるというのは難しそうですね。

NOBUKO さんが近くにいて相談に乗ってくださったら・・
と思わずにはいられなくて、コメントしちゃいました。







[2011/05/24 18:35] URL | ぐりこ #G5J335QE [ 編集 ]

Re: タイトルなし
ぐりこさん
初めての不動産購入という事で色々心配なさる事も多いとは思いますが、ちゃんとしたステップを踏めば大丈夫。
まずローンの手続きが最初です。最近はもよりの銀行で融資を受ける以外は電話やEメールのやりとりだけで結局ローンオフィサーの顔は見ないままというのがほとんど。各種ローンを扱っているローン会社より銀行の方が手数料がずいぶん低い事が多いです。ひどい時は何千ドルも違ってきたりするので必ずグッドフェイスエステイメートをもらって比べて見てください。私のブログに出てきたウェルスファーゴの担当者、知り合いの日本人ローンオフィサーもご紹介できますよ。サンノゼに日本人リアルターで知っている方はいないんですが日本人ブローカーに聞いて見ましょうか?ご連絡ください。どんな質問でもメールくださいね。
[2011/05/24 22:31] URL | Nobuko #- [ 編集 ]


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