プロフィール

Nobuko Ramirez

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
nobukoramirez@yahoo.com



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やっとエスクローの話です。カリフォルニアでの不動産物件購入の流れ、その6
home for sale


買い手が売り手に出したオファーが受け入れられるとエスクローを開設します。

カリフォルニアでは不動産物件の売り買いが行われる場合不正を防ぐため第三者としての機関を利用します。
エスクローという機関が資金と書類などを一時的に預かり物件売買に関するすべての条件が満たされた時点で買い手から売り手に物件所有の権利が渡されるのです。エスクローが資金と書類の管理、すべての請求項目に対する支払いの清算、当事者間の取引決算の事務的な詳細事項を取り扱う代理人の役目をします。

エスクローを開設するとエスクローオフィサーがエスクローインストラクションと呼ばれる指示書を作成。
その指示書には受諾されたオファーを元に誰がどの項目の費用を負担するか、エスクローの日程と手順などが書いてあります。それにそって買い手と売り手は各自のしなければいけないことを日程にそって処理していきます。

代表的なものは

売り手の方は売り手側の書類制作と共にシロアリなどの害虫駆除の検査を専門家に行ってもらいレポートを制作してもらいます。その際、セクション1とセクション2の項目があります。セクション1はすでにシロアリなどからダメージを受けている部分。セクション2は将来悪くなる可能性が大な部分です。普通の物件売買の場合はセクション1は売り手が払いセクション2は買い手が後々払うのが一般的です。Mさんのこの物件の場合もオファーを制作した際、セクション1は売り手に払ってほしいとリクエストしてあるので売り手側が業者に頼んで家ごとテントで覆い害虫駆除してくれることになりました。入居前にテントをかけて害虫駆除をするのはお勧めです。売り手によってはダメージが軽いからとシロアリのダメージがある部分に薬品を使ったりするだけの場合もありますが、私はいつも業者に交渉して私のお客様が少し料金を負担するという事でテントをかけてもらいます。シロアリだけでなく蜘蛛などの害虫もなくなりますから。ちなみに、私が自宅を買った時、私のリアルターは気を利かせてくれませんでした。入居後1年もしないうちにシロアリ駆除をしなければならなくなり出費がかかったので私の経験からのアドバイスです。銀行抵当物件などはレポートは用意してくれますが駆除自体はしてくれません。

買い手のほうは家屋の検査の専門家に物件を検査の上、レポートを作成してもらいます。この際、屋根、配管、電気、暖房、温水器、電気器具、セントラルヒーティング、建物の外壁、ガレージなど細かい項目に渡って物件の状態を検査してもらいます。この検査日は買い手持ちです。私は必ず買い手の方と一緒に立会いをしてお客様に物件について検査員に色々質問してもらいます。検査員の方々は建築に詳しいのでリモデルにいくらくらいかかるとか色々とアドバイスをくれたりします。
このレポートを元に買い手は売り手に修理してほしい部分をリクエストします。

Mさんの買う今物件の場合、
ガスヒーターの種火が消えていたのでガスがちゃんと通っているかの検査をし、壊れている場合は修理
クローゼットのドアがついていないところはつけてほしい
煙探知機の設置
などマイナーなものでした。

この際、裏庭やガレージなどに古い物置があったり、ごみや古い家具などが置いてある場合必ず処理してほしいとリクエストします。エスクローがしまって売り手が引越ししてからでは処理してくれないケースが多いからです。平気で何でも置いていく売り手。。。信じられませんがよくいます。私もそれをやられた一人です。
ごみの処理だけで900ドルかかりました。(10年以上前に)今ならリアルターの手落ちだとリクエストでもするんですが当時そんな知識がなかったので。今ほどアメリカンでもなかったですし。。。。

カリフォルニアでは所有者保険証書(Title Insurance Policy)の発行と共に不動産の取引が終了します。
不動産の所有権の偽造、調査ミス、先取特権や留置権などにより発生するトラブルが沢山あるからです。所有権保険は損害賠償契約で、所有権が報告どおり間違いがないものであることを証明します。間違いがあった場合、保険が被保険者に対し保険証の額面を上限として損害賠償が成されます。

エスクローでは各レポートや所有者保険をオーダーしたりローン会社、売り手、買い手の間のコーディネート
などをしてくれます。

エスクロー期間は30日間というのが一般的です。そのくらいですべての書類、ローンの手配などが終わります。


また堅い話になりました。。。本当は映画の話なんかを書くほうが楽しいのですが。。。
お役に立てたらうれしいです。何か知りたい事があったら御質問下さい。

励みになりますのでクリックしてくださるととってもうれしいです。ありがとうございました!!!



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