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Nobuko Ramirez

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
nobukoramirez@yahoo.com



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カリフォルニアでの不動産物件購入の流れ、その4
home sale sign


毎回、書くことが多すぎて長くなり、お時間を取らせてすみません。

Mさんとの物件探しの続きは。。。。

3件目の物件は4ベッドルーム、2バスの一軒家。$389,900.
建物のサイズ1、303スクエアフィート。土地サイズ5、710スクエアフィート
こちらの物件も差し押さえ物件。空き屋ですが綺麗に掃除されていました。
鍵を開けて中に入ると結構広めのリビング。
台所は過去にリモデルされた様子。高級キャビネットや御影石のカウンタートップなどはありませんでしたが、
白のキャビネット(IKEAのキャビネットだと思います)にタイルのカウンタートップ。ステンレスの流しとフォセットは入居の際にお掃除すれば使用できるコンディション。ダインニングテーブルを置く位置には新しめのライト兼シーリングファン(天井についている風機)がついています。ダイニングからはスライディングドア(大きなサッシのドアとでも言いましょうか。。)から裏庭に出られるようになっており、庭も広めで芝生になっています。バスルームもリモデル済み。普通のタイルとシンクとキャビネット。セントラルヒーティングもついています。
高級な材料は使ってはいませんがリモデル済みのこの物件をMさんも奥様もとても気に入られた様子。
入居の際は各部屋を新しくペイントし、オーク材の床をサンドしてコーティングするだけで引越し可能だと話もすすんでいました。

4件目の物件は3ベッドルーム1バスの一軒家。$379,900.
建物のサイズ980スクエアフィート。土地サイズ5、000フィート。
この物件はなんと私の家のオリジナルの部分とほぼ同じの間取りでした。我が家は980スクエアフィート、3ベッドルーム1バスのオリジナルの建物に二階がたしてあるのでほぼ2200フィートくらいあるんですが、家に入ったとたん自分の家と感じが似ているので驚きました。
新しい窓、カーペット、ブラインド、ヒーターも新しくしてありました。
バスルームも何年か前にリモデル済み。ガレージのドアも窓付きのロールアップに新しくしてあったので建物の外観もとても新しく綺麗に見えました。私が見たところ多分お年寄りが一人暮らしなさっていたような物件です。
玄関の入り口、バスルームに手すりがついていたり台所をほとんど使っている形跡がないからです。
建物の中も裏庭もとてもきちんとかたずいて清潔な感じの物件です。
奥様はMさんにこの物件が気に入ったとおしゃっていましたが。。。

無事ショーイングが終わった後の、Mさん達の感想。
1件目 御主人は修理が大変でもこの物件が気に入ったのでオファーを出したい。
    奥様は修理に長くかかるのは気が重い。子供達も小さいので危ないという事も考慮。

2件目 御主人、奥様とも、やはり2ベッドルームの物件は小さすぎるという意見。

3件目 御主人、奥様とも、4ベッドルームと広さが十分、少しのメンテナンスで入居可能と一押し物件。

4件目 御主人は物件のサイズが小さい事が気にかかっている御様子。
    奥様は清潔で入居がすぐ出来るのでこの物権は気に入ったという事。

ショーイングの後、私はお客様にこのように感想を聞いて各物件についての記憶を確認の上、御夫婦で相談をしてオファーするかどうか御連絡くださいといいます。

アメリカの不動産エージェントのトレーニングではショーイングの後、クライアントの気分が乗っている間にその場でオファーの書類にサインさせろとか、オフィスに戻ってとにかくオファーするように売り込めなんて言われますが、私はいつもご夫婦なら2人でよく話し合っていただきます。私の意見を聞かれる時はなるべく個人的な意見は入れず、各物件の現在のコンディション、将来の可能性、修理の期間とコストなどを整理してお答えします。

ショーイングの際もクライアントに物件のいいところをアピールして買う気にさせるのがいいエージェント(不動産会社のブローカーにとってですよね)とされていて、実際そういう方たちが売れっ子エージェントだったりするんですがセールスというのは向き不向きがあって私はセールス向きではないんですね。

ということでMさん家族とのショーイングが終わって自宅に戻ると早速電話が。
Mさんが1件目と3件目両方にオファーを入れたいとの事。
オファー価格は両方とも$417,000.

1件目のリスティング価格は$425,000.
3件目のリスティング価格は$389,900.

両方とも銀行の抵当物件で4ベッドルーム、2バスですが価格が違いますよね。このリスティング価格というのは
物件をリストするエージェントが過去6ヶ月間にリストする物件の近所で売れた物件の売却価格を元に割り出すものです。たとえば、4ベッドルーム2バスの物件がある町内でだいたい$400,000で売れているのに$480,000で売りに出しても売れません。$350,000で売ると売り手がが損をする事になります。ですから物件探しをする際、地図上で半マイルの円を書いた中に入る物件の値段というのはサイズ、郵便番号が同じであればだいたい似たような値段になるわけです。勿論、贅を尽くしてリモデルしてある物件と古いままの物件とは価値は違ってきますがたいした違いはありません。
リモデルについてですが、オーバーリモデルしないこと。例えば、3ベッドルーム2バスの古い家ばかり立っている町内で6ベッドルーム4バスの新築の豪邸を立てたりしても家を売るときに他の家の2倍も売値がつかないということです。豪邸は豪邸のある場所で持つべきです。

3件目の物件のコンデイションがいいのに値段が低いのはわざと$400,000を切る値段で市場に出し、より多くのバイヤーに見に来てもらい値段を競ってもらうためです。

物件探しをするときは一番最初にどのくらいのローンを受けられるかチェックするんでしたよね。
Mさんの物件購入限度額は$417,000.
この物件はコンディションがいいので大抵のバイヤーはリスティング価格より高い価格でオファーを出してきます。(。。。というアドバイスをするにはバイヤーのエージェントの下調べが要ります。)いくらで売れるかわからないのでMさんにもベストプライスにして下さいとアドバイスしました。

ショーイングの物件を決める際に少し値段に枠を持たせるとこういう場合に便利です。
リスティング価格はあくまでも売り手が最低でもこれだけほしいと思ってつけている値段で、それが最終的に売却価格かどうかは売って見なければわからないのです。

こうしてMさんは1件目と3件目の物件にオファーを入れました。
結果は次回でお伝えいたします。

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コメント

こんにちは、
やはりわたしたちの世代からですよね、不動産事情をブログに詳細に書けるようになったのは、ちょっと上の世代だとコンピュータの使い方すらわからないのが多いですからね^^ 不動産エージェントの人で自分の仕事のことを詳細に書ける人は企業秘密なのかあまりいないとおもいますね、なかなか興味深いです!^^

また、こんなビデオを発見しました!
http://www.youtube.com/watch?v=rgsbIfI0uIg
日本人ってのは暗記中心の受験勉強で教育を受けたためにコミュニケーションがとれないわけですよ、だから東京という狭いところで肩を寄せ合っていて残業や飲み会までして上司となんとかコミュニケーションを図ろうとするわけですよね?^^これはわたしがホームステイしていたときもホストファミリーからよくいわれたことですが^^ わたしの上の世代の人たちはこれでも日本の教育水準はすばらしいとかいってアメリカの教師を日本に派遣したりしてるんですよね?!ノーベル賞の数だってまだアメリカのほうが断然多いのに、ちょっと日本人がとるとあたかも日本の教育は最高だなんて錯覚してるわけですよね?^^ 

日本の某国際大学がこちらでさかんに帰国子女を勧誘して、日本の英語教育は間違っていないってやってるんじゃないのかな?^^

すいません、不動産の話でしたね、応援クリック終了です、よい週末を!^^
[2011/02/05 12:46] URL | 海外トレーダー #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
海外トレーダーさん
いつもコメントとビデオ楽しみにしています。v-410
このブログでは不動産の事を書く予定はなかったんですがコメントをいただいたりするとちゃんと書かなくちゃと思い、書くたびに長くなってしまうので更新の回数が減ったりして。。。。
今回のビデオ、考えさせられました。動画がかわいかったので最初はかわいいーなんて見ていましたが日本についての”FACTS”になるとマグロや割り箸のことは昔から言われていますがあんなに自殺率が高いなんて私は全く知りませんでした。ショック。。。です。ごみが出るとかペットボトルが。。。なんていうのはアメリカなどの先進国ではどこでも問題になっていますよね。私のまわりのアメリカ人(白人だけでなく)にとって日本はアジアで一番行ってみたい国とか、とにかく日本の製品は世界一とかほめてくださる方が多いのでこのビデオのインフォメーションが正しければコメントでも見るとおりショックな人が多いと思います。
英語を習っても話せないとか未だに白人に弱いとか。。。そう簡単に変わりませんよね。
昔は日本人といえば数学の達人とか少しは売る部分がありましたが今はそれもないですし。
ミステリアスな極東の都的なイメージはテクノロジーの発達してグローバル化した今、なくなってきているので
真面目で行儀がいいだけじゃ世界に対抗できないですよね。私としては、なんとかしてほしいんですけど。v-390

[2011/02/06 08:53] URL | nobuko #- [ 編集 ]


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