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Nobuko Ramirez

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
nobukoramirez@yahoo.com



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アメリカ、不景気でも不動産投資ブーム、本当に安全???
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アメリカのバブルがはじけた。。。そしてこの不景気。

海外でもフォークロージャー(抵当差し押さえ)物件の多発で米国不動産が暴落とのニュースが話題になっています。そして今、新たな不動産投資ブームが米国、海外投資家の中で起きています。

簡単に説明しますと、

フォークロージャーのプロセスが終わると物件は銀行に戻ってきます。
モチロン物件のオーナーに貸した全額の回収は見込めませんが銀行は不動産物件はいらないので物件を売却。
このような物件にはバイヤーが物件購入後、修理しなければならないものから前のオーナーが好景気のときに贅を尽くしてリモデルしたものなどピンからキリまであります。
投資家はこのような物件の中からなかなか売れない物件(大抵修理が大変なものが多いです。)にターゲットを当てて値段をたたいて買います。その際は現金取引が主です。ローンを組む場合は、テナントの家賃が投資家の毎月のローン返済額+経費を上回リ、赤字にならないような物件を購入しなければいけません。(これで失敗する方も。。)

物件購入後、家の修理をして市場価格で転売も出来ますし長期投資を見込んでテナントを探し、毎月家賃を得る事も出来ます。大家さんになる場合は固定資産税、家の管理にかかる経費などは大家さん持ちとなります。

では、そうしてアメリカの不動産投資が世界の投資家に人気になっているか。。。

私の家を例にとってみます。

私の家の購入価格1999年購入時$202、000.

バブルの頃の我が家の価値は、ほぼ$650,000.

今の我が家の価値は、ほぼ$450,000.

いくらバブルがはじけたとはいえ12年で我が家の価値は二倍以上になっています。
購入時、頭金を20%($40、400)入れて今まで毎月のローンを払っているだけで$450,000
分の不動産を所有している事になると言っていいでしょうか。これが金持ち父さんの説明するレバレッジにあたります。

この例でもわかりますが南カリフォルニアの不動産は過去の歴史から見て大体9年で倍になっています。
私の家の例でもわかりますが、このバブルがはじけた後でもちゃんとこの利回りで価値は増えています。

銀行に私が$40,000を預金しておきますと利子がつきますが、12年で$450,000なんて額にはなりませんよね。この場合、不動産の価値が増えたので現金が増えたわけではないのですがアメリカでは”家の価値 - ローンの返済額”をエクイティーとよび、そのエクイティーから現金を引き出せるのです。

私の家の例の場合

現在の家の価値$450,000からローンの残り額$150,000を引いた$300,000がエクイティーになるのでその額から銀行がお金を貸してくれる事になります。銀行としては私が借金返済が出来ない場合は家を差し押さえてしまえばいいのでリミット額(銀行によってリミットの%は変わります)まではいくらでも融資してくれるわけです。アメリカ人はエクイティーを引き出し、クレジットカードの返済や車の購入、家の修理など大きな支払いをする人が多いです。

子供の学費をこれで払う方も。アメリカの大学の奨学金申込書には親の財産の内訳を書く項目があり、親所有の不動産にエクイティーがあるかないかもチェックされます。親に預金がなくても不動産にエクイティーがある場合は学費も払えると言う事です。

不動産を所有すると10年後には価値が倍になり、その間もエクイティーを引き出せる。それを利用し、次々と物件を増やすやり方でプロ以外にも個人投資家が増えたのもアメリカの不動産バブルが発生した原因のひとつです。バブルの頃は物件購入後数ヶ月でエクイテイーを引き出し(そのくらい不動産の価値が馬鹿みたいに上がっていたんです)家のりモデルをする人なんかもいました。その頃の話はまた別に書きたいと思います。

最近、ブログ、ユーチューブなどで”$30、000投資でアメリカで大家さんになりませんか?”とか
”年20%の利回り、アメリカ不動産投資”などと宣伝しているプログラムはこのようなアメリカの不動産投資のおいしいところをアピールしているものです。カリフォルニアの不動産だと高額になるのでジョージア、テキサスなどの南部やフロリダ、デトロイトなどの東海岸で投資を斡旋している方もらっしゃいます。($100、000以下で一軒家が変えたりするからです)その中には自分で物件購入からその後のサービスもやっていらっしゃる方、現地の業者と提携して紹介料をもらっている方などそれぞれです。
金持ち父さんなどのプロの投資家はアメリカのどの州ででも利益が出る物件ならバンバン資金を投資しています。

私は先の先まで考えるたちなので保守的に増やしていく投資のほうがリスクが少なくて合っているような気がします。お客様には私が買ってもいい物件しか紹介しませんしローンプログラムも私がサインしてもいいようなプログラムしか取っていただきません。
バブルの頃に活躍(?)して廃業してしまった同業者のようにはなりたくないからです。

話は戻りますが。。。

バブル崩壊後、物件の値段が40%、地方にによってはもっと落ち、最低をヒットしたか(?)と言われているのが世界各地からの投資家の目を引く原因となっています。

100年に一度の不動産投資のチャンスと言う事で100件、200件と一くくりで銀行からフォークロージャー物件を買い、切り売りして何十億ドルと儲ける中国人投資家、200件とか入っている大型アパートを買って長期投資をする日本企業、将来の貯金のためにアメリカで大家さんを始める日本の個人投資家など、不動産投資、不景気をよそにブームになっています。

詳細を書くと何日書き続けなければわからないので不動産投資の事、チョコチョコ書いていきたいと思います。

質問がある方はいつでもコメント下さいね。

励みになりますのでクリックしてくださるととってもうれしいです。ありがとうございました!!!



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コメント
はじめまして
カリフォルニアの大学に通う子供がいます。
不動産の記事参考になります。
よかったら、私のブログも見に来てください。
[2011/01/23 11:29] URL | Misaki #U0wzL1nw [ 編集 ]

ストリートスマートが不動産でも成功する!?
早速、不動産情報ありがとうございます。
いわゆるロバートキヨサキさんはストリートスマートと呼ばれるハスラータイプですよね!?彼の著作にもいい大学をでて一流企業に勤める人生とビジネスオーナーや投資人生などのリスクをとる人たちの対比がありますよね?! 2年ほど前までは、毎週のようにテレビにでてこれを力説していたんですが、最近はでてきませんね、損害だしているかもしませんね?!^^ ケネス林さんとかもどうしてるのかな?!

週末や夜中にテレビをみてると必ずこの手の不動産投資のインフォマーシャルがさかんに流れてますよね?!多分ほとんどの投資家はこのあたりのことを知りたいのですがなかなか情報が流れないんですよね、セミナーや高い商材を購入しても結局なんだかわからないで終わってしまいます^^

このネットのゴミ情報の多さは、株や為替の世界でもいっしょで最後は自分で苦労してがんばらないと人から教えてもらったからどうでもなる世界ではないわけですよね?!

まあ儲かってる人たちはブログなんて書かないで豪遊してるわけですが、是非少しでも不動産のからくりを教えてもらえるとうれしいです^^

ドナルドトランプのおまけビデオ!
http://www.youtube.com/watch?v=mljMRRRb1vw


[2011/01/23 14:14] URL | 海外トレーダー #- [ 編集 ]

Re: はじめまして
Misakiさん
ブログ拝見していますよ!前に訪問していただいたときにお邪魔して、コメントを残したかったのですがYahooID を作らないとコメントできないということでした。そこでID取得と思ったのですがYahooいがいのEメールアドレスがないといけないということだったので(わたしのEメールはYahooです)断念いたしました。私の勘違いだったらすみません。v-390 
[2011/01/24 10:07] URL | nobuko #- [ 編集 ]


海外トレーダーさん
私も豪遊する甲斐性がないのでブログを書いている一人ですが(笑)メディアに踊らされないのが大切だと思います。ケネス林さんのことはよく知りませんが(すみません)この方、破産宣告をなさって投資家の方々にすごく迷惑がかかっている方ですよね。ロバートキヨサキさんやけネス林さん、他の不動産関係のCDなどを売ってらっしゃる方たちは不動産で儲けを出しているときにラッキーにもアメリカのバブルが膨らみ始めたので不動産ブームにもっと拍車をかけた方たちですね。ロバートキヨサキさんなんかは日系人なので日本の投資家の人たちにも親しみがわいたんじゃないかと思います。CDなどの教材を作って販売するというのは(コピーだけして売ればいいだけですから)安い元手で簡単に利益が上がる方法なのでみなさんやっていますが、売っている本人達もそんな事で成功するはずがないとわかってやっているんだと思います。豪遊している間に本や教材を売ってもっと儲けているんですね。ちなみにケネス林さんは多額の負債を出した後もスイスのバンクアカウントに多額の預金があるらしいので自分だけは大丈夫なんてブログを書いている方もいらっしゃいます。全くの儲け逃げと言うところでしょうか。トランプのこの本、でたときにチェックしましたが買いませんでした。
[2011/01/24 11:24] URL | nobuko #- [ 編集 ]

ブログ
見に来てもらえて、うれしいです。
ヤフー以外の人もコメントできますよ。
今、アメブロの「北カリフォルニアから」というブログも書いていて、たまにいい記事もあるのでよかったら見てみてください。
[2011/01/24 17:46] URL | Misaki #U0wzL1nw [ 編集 ]

Re: ブログ
Misakiさん
コメント送れました。パスワードを新しく取得しなければいけないのかと思っていましたが、わたしのEメール入力の際のパスワードを何気に試したらいけました。全く情けない話です。。。v-402これからもよろしくお願いいたします。
[2011/01/24 20:51] URL | nobuko #- [ 編集 ]

パスワード
試しにコメントしてみたところ、パスワードは後でコメントを消したい時のための、削除用パスワードで覚えていれば何でもいいようです。(英語や数字で)
[2011/01/24 21:43] URL | Misaki #U0wzL1nw [ 編集 ]


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