プロフィール

Nobuko Ramirez

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
nobukoramirez@yahoo.com



ランキングに参加しています。
こちらのロゴ、クリックお願いします!

にほんブログ村 海外生活ブログ アメリカ西部情報へ


カリフォルニア州(海外生活・情報) ブログランキングへ


リンクフリーです。友達の輪を広げてくださーい!

フリーエリア

最近の記事

最近のコメント

月別アーカイブ

カテゴリー

FC2カウンター

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

ブロとも一覧


イミュウと私の Small Town Talk

LA悪妻日記

マー君と家族のチャレンジ日記

ニュージーランドに暮らすということ

DREAM ON @LA

KEIKO'S WEDGWOOD    

介護は突然に…

アメリカ大移動、今はNorthwest

ど田舎に棲む

カリフォルニア、住めば都:子育て、アメリカ大学進学情報、不動産業日記。
カリフォルニア、オレンジカウンティーで不動産業、子育てしている私の不動産、アメリカ大学進学情報、と毎日の暮らし。 
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

カリフォルニアで不動産物件を売る過程。Jさんの場合。その3
home for sale


今日は不動産を売る過程の3回目です。

セラーさんにネットシート(物件売却のためにかかる費用、セラーの利益などを割り出し、制作)をセラー(物件のオーナー)に渡す時点で私は物件売却の過程を細かく説明します。その時点でセラーに何か気にかかる事、質問などがないか聞き(何を`聞いていいかわからない方も多いので)出来るだけわかりやすく質問に答えます。

それと同時にバイヤーが物件を見に来た時、いい印象が残るようにはどうしたらいいかセラーと相談しプランを立てます。

Jさんたくの場合は建物のコンデイションもよさそうだったし、綺麗に住んでいらしゃったのですが、子供達の写真のようなパーソナルなものはかたずける事、リビングに大きめのソファーが二つとアームチェアー、食器棚サイズの飾りだながあったので、アームチェアーと飾り棚はガレージに移す事、オフィスに使用している部屋の本棚などもガレージへ。机とキャビネットだけ残すことにしました。ベッドルームにある椅子などもガレージへ。

コツとしては、

家具は最低限。(とにかく部屋が広く見えるようにする)

パーソナルなものはおかない。(バイヤーが自分の好みでこの物件をどのように変えるか想像しやすい)

カーテンやブラインドが古く汚いなどの場合は新しいものに代えます。(安くてデザインの良いものを探します。これだけで部屋が明るく印象が変わるのです。)

台所、バスルームを含め、生活臭がないようにすべてのものは引き出しやクローゼットにしまう。

しまいきれないものは箱に入れてキチンとガレージに積み上げます。

物件を売って引越しするんですからガレージがいっぱいでも、きちんと物が置いてある分にはいいんです。

どう見ても引っ越す気配がないセラーと言うのもバイヤーにとっては困り者です。

物件を売る場合は、

シロアリ駆除のレポートはセラーが用意しなければならないのでその手配。
インスペクターが来る際に、誰かが家にいないといけないのでセラーの予定を聞いて予定をたてます。
私はいつもインスペクションに立会い、どのくらいのダメージがあるかチェックすると共にセラーが修理のための質問などがある場合は直接インスペクターに意見を聞いたりします。
私の使っている会社のインスペクション費用は無料です。レポートにある修理箇所を修理したり、シロアリ駆除をすることによって会社は利益を得るからです。

シロアリ駆除のレポートはインスペクターから私宛にEメールされてきます。

物件を市場に出す前にもう一つしておきたい事は、建物のインスペクション。

物件を買う際のブログ記事にも書きましたが、物件を売る際にもプロのインスペクターに建物をチェックしてもらう事を薦めます。2,3年前に買ってリモデル済みの場合やショートセールの場合などは別ですが。

Jさんの場合はこの物件に10年住んでおり、普通に物件を売るのでバイヤーがインスペクターを雇って出てきたレポートを元に、物件の修理をリクエストしてきた時にビックリなどということがないようにするためです。セラーに修理の義務はないのですが、普通のセールの場合はバイヤーが修理のリクエストします。セラーはリクエストを見て、できることと出来ない事をバイヤーに知らせ、ここでも交渉するわけです。

Jさんの場合は、この売買で多額の利益を得るわけではないので、屋根や配管など何千ドルもかかるような修理にお金を出すのは無理ですし、そのような場合は最初からAs Is (そのままで修理なしで物件を売る)で市場に出す方がいいからです。バイヤーもそれをチェックした上でオファーを出すので、後からわかってキャンセルなどと言う回り道をせずに済みます。

インスペクションの費用は250~350くらいです。インスペクション当日に小切手でセラーから支払いをしてもらいます。もちろん私もインスペクターと一緒に話しながら建物を見てまわります。
インスペクターをやっている人は建物に対する知識の他に修理に大体どのくらいかかるかとかよく知っているので質問も沢山します。

Jさん宅の修理箇所はどれもマイナーなもので一安心と言うところでした。
このレポートも私宛にEメールされてきます。

二つのレポートを元にわたしとJさんは

家の印象を明るくするために内装をペイントする。

バスルームのキャビネットが古く見栄えがしないことと、棚などがいくつかあり、ヘアプロダクトなど色々と置いてあるので、棚はずべて取っ払い、新しい洗面台キャビネット、鏡ライト、水道の蛇口を取り付ける。

台所、バスルームのコンセントはGFIに代える。

勝手口のドアが古いので新しいものを取り付ける。

などを相談。ペイント以外は御主人がしてくださるので良かったのですが、ペンキ屋さんは私が探す事になりました。家中をペイントするので3000~4000ドル以上かかると友人やいくつかの業者の人たちに言われたのですが、旦那の幼馴染の従兄弟という方に頼んで半額以下で各ドアまでペイントしてもらう事になりました。オマケにすぐマーケットに出したいので土日に仕事をしてもらいました。私もあんまり安いのでどう考えても日当も出ていないんじゃないかと聞いたんですが、旦那の幼馴染から私の家族といわれたらしく家族割引だという事でした。
Jさんはもちろん大喜び。

こんな風にして、ショーイングの用意を整え、物件の前に立てるサインなどのオーダー(これは私が払います。)、”Just Listed"(売りに出ました!!)と物件の写真を大きく入れたはがきの送付(物件がある地域へのダイレクトメール。これも私の負担です。しないエージェントがほとんどですが、私は200~300くらいは近所に送付します。)などの手配をします。近所に住んでいても通り一つ違うと売り物件が目に入らなかったり、近所の人が同じ地域に引っ越したい人を知っている場合が結構あるからです。

あとは、

MLSと呼ばれる不動産エージェントがメンバーシップを払ってすべての物件をチャック出来るサイトに、物件情報を載せ、写真を掲載します。写真は外観、キッチン、リビング、バスルーム、ベッドルーム、庭など出来るだけエージェントやバイヤーに建物の事がわかるように綺麗に取ります。

それからロックボックス。
ショーイングノためにプロのエージェントだけが使用できる、スープラ(セキュウリティー管理されており、誰が鍵を使用したかわかるようになっています。)と呼ばれる物件の鍵が入れられる箱状のものを水道管などに取り付けます。鍵は大切なものですし、スープラは高いので盗難防止のためもあります。
ダイヤル式の簡単なボックスをつける人もいますが、物件が空き家の場合はともかく、セラーがまだ建物に住んでいる場合はセキュリテイーも関係してくるので私はスープラを使用します。

これでショーイングの用意が出来ました。

後はバイヤーに見に来てもらうだけです!


にほんブログ村 海外生活ブログ アメリカ西部情報へ
にほんブログ村













スポンサーサイト

テーマ:アメリカ生活 - ジャンル:海外情報

コメント

すごく役にたちますね!ふむふむと感心して読みました。 ハワイの家は賃貸にしましたけど、それでも人に見えるときと引越しが重なったので大変でした。 でも写真だけはものすごく広く見えるようにとりました(笑)
↓ 裁判したり、スーパーでいやな目にあったり、色々ありましたね。 でも裁判を起こすなんてすごいです!
[2011/06/09 12:42] URL | tomotan #- [ 編集 ]


あーNOBUKOさんが、もし、NJにいたら、絶対仕事頼むのに…
私の不動産屋さんも一生懸命でいい人でしたが、いまいち、押しが利かなく、もう少し頼りになる人がよかったかなと今になって思っているので…
[2011/06/09 12:45] URL | yamao #- [ 編集 ]


素朴な疑問なんですが
USAでは家を売ったり、賃貸にしたりというのは
日本ほどの抵抗感がなさそうに感じてたんですが
どうなんでしょうね
日本って家を売るとき、
どうしてもネガティブイな印象があるじゃないですか?
アメリカのポジティブな印象って
合理的ですきなんですよ
実際、どうなのかなって \(^o^)/
[2011/06/09 20:22] URL | 加夢 #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
Yamaoさん
そんな風に言っていただいて有難うございます。
押しが利かないというのは、Yamaoさんの意見とか値段交渉とかが思い通りに行かなかったという事でしょうか?いくつか前の記事にも書きましたが、気の会う人(仕事も出来て)を見つけるのがコツですよね。
[2011/06/09 21:51] URL | nobuko #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
Tomtanさん
本当にいろいろなことが重なって。。。なんで私ばっかりモードになってます。
私の記事がわかりやすいと言っていただいてうれしいです。誤字脱字が多いのに今になって驚きました。
すみません。でも。。。ハワイに家があるなんて羨ましい事です。。。
[2011/06/09 21:54] URL | nobuko #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
加夢さん
アメリカでは抵当に入ったりする時意外は家は売ってどんどん買い換えるのが常識なので暗いイメージはないですね。底値の時に買ってテナントを入れ、値上がりを待つと言うのもトラディショナルな投資の仕方です。
景気にあまり関係なく10年で大体物件の価値が2倍になりますから、おいしい投資です。頭金を出すだけで後は誰かがローンを払ってくれるわけですから。
[2011/06/09 21:58] URL | nobuko #- [ 編集 ]


コメントの投稿














管理者にだけ表示を許可する


トラックバック
トラックバック URL
http://komochirealtor.blog70.fc2.com/tb.php/158-53d0be90
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。