プロフィール

Nobuko Ramirez

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
nobukoramirez@yahoo.com



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カリフォルニアで不動産物件を売る過程。Jさんの場合。その2
Jさんから二年ぶりにEメールがあってから3ヶ月ほど色々とメールでやり取りしていましたが、結局御主人と相談の上、彼のリタイヤが決まりネバダ州にに引越ししたいので、その手伝いをしてほしいと連絡がありました。

こういった場合の手順は。。。

まず、今Jさんが住んでいる物件の価値を割り出し、Jさんのローンの残高、エスクローの費用(エスクローについては過去の記事に説明があります)、シロアリ駆除のレポートと修理費用、エージェントのコミッション(売り手が自分のエージェントのコミッションとバイヤーを連れてくるエージェントのコミッションの両方を払うことになっています。)、タイトル保障保険、バイヤーからリクエストされる修理費用、通信費用などを引いて儲けが出るかをチェックします。

今のカリフォルニアでは、この時点で儲けが出ない、つまり物件の価値が下がってしまったために身動きが取れない家庭が沢山あります。好景気に今の物件価格の40%も高い値段で物件購入した人や物件購入後、リファイナンスを続けて家を担保にお金を借りている人など。

Jさんの場合は景気が落ちてきて収入も横ばい、固定資産税などの支払いのためリファイナンスをしたためギリギリの線と言ったところ。本当にプラスマイナスゼロでラッキーといったくらいです。御本人もマイナスにさえならなければいいとおしゃっていました。最悪の場合、Jさんがエスクローの費用などを出さないといけないかもしれません。それでもショートセールなどではなく、普通の取引でこの物件を売ってしまいたいのは、そうしないと次の物件がネバダで買えなくなるためです。物件が抵当に入ってしまったり、ショートセールなどをすると銀行からの信用がなくなり、何年か(3~7年)不動産購入のためのローンが組めなくなるからです。

物件の価値を割り出す時、私達は過去6ヶ月間に売りに出す物件の近所でどのような物件が売り買いされたかを調べます。普通のマーケットと違い、今は抵当物件やショートセールなどでべらぼうに安い物件や、人が住めないような状態で売りに出ている物件等もあるので(本当です。立ち退きの通達を見て家の中のすべてをぶち壊し、夜逃げする人も沢山います。床や壁にアナとか台所のキャビネットや給水のボイラーを取って裏庭に投げたあったりしたのを見た事があります。)自分の売りに出す物件と同じような条件の物件(スクエアフィート、ベッドルームやバスの数など)がどのくらいで売れたかを調査します。いくら物件の状態が違っていても、安い物件を修理してフリップする人たちもいますから、そのような事なども考慮して物件の値段はつけなくてはいけません。

Jさん宅の場合は、先月同じくらいの広さの物件が$399.000で売りに出され、46日ほどでバイヤーが見つかり$385.000で売れたのが一番近いデータとなります。でもこの物件には、リモデルされたされたキッチンがありました。
Jさんたちにエスクローの後、少しでも現金が残るようにするのが私の仕事となります。


以前いただいた、コメントのお返事を書きました。遅くなって住みませんでした。


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コメント

お久しぶりです。

2年前に会社に言われた通りしつこくセールスしていたら、
戻ってこなかったお客さんかも知れませんね。
引き際を知るのもセールスセンスのひとつなんでしょうね。
今は買い手市場ですから買い叩かれないようにするのも大変ですね。
うちも出来れば売ってしまいたい物件がひとつありますが(今賃貸にしてます)、
足元を見られそうなのでそのままです。
[2011/06/02 06:27] URL | Snugglebutt #- [ 編集 ]


いやー ほんとーに、すべての話が参考になるのよ!ありがとう。
実は、息子二人が大学に入ったら、今のように広い家は必要なくなるし、
大学の費用のためにも家を売らなければとか考えているわけで…
州は違うけど、基本的なことは同じだから…
大学のこと、裁判のこと、娘さんのお友達のこともオーデションのことも、それから、不動産売買のことも…
全部勉強になります。
もいっかい ありがとう!

[2011/06/02 19:04] URL | yamao #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
Snugglebuttさま
私は自分でセールスされるのも嫌いですしするのも嫌いなのでいつもこんな感じです。
売りたい物件がとおしゃっていましたが、いいテナントが入っていて赤字などになっていなければ長期投資ということで不動産は長く持っていた方が利益が出るんですが。。。。売りたい場合は今の市場価値を調べた上でこれだけは利益がほしいというのを明確にして売りに出せばいいと思います。今回の記事が参考になればいいんですが。。。
[2011/06/03 07:36] URL | nobuko #- [ 編集 ]

Re: タイトルなし
Yamaoさん
そういっていただけてとってもうれしいです。大学資金は私のブログでも書いていますがアッパーミドルクラス以上出なければ(ウチみたいに中の中)複数のお子さんが大学に在学なさるのなら随分学校側から出ると思います。家を売って学費をというのならエクイティーを引き出すほうが投資的にはいいと思いますが。結局、家はリタイヤまでの投資として持っている方がお得です。各学校のファイナンシャルパッケージにもよりますが。。。お互いに大変ですよね、大学の学費。。。ウチはどこでも学費を出してくれるところに行ってと息子に話してあります。v-389



[2011/06/03 07:43] URL | nobuko #- [ 編集 ]


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