プロフィール

Nobuko Ramirez

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
nobukoramirez@yahoo.com



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カリフォルニアでの不動産物件購入の流れ、その3
お待たせいたしました。
今日はMさんのマイホームを探すためのショーイングについて書きたいと思います。

ショーイング第一日目は土曜日の午後。
Mさんは奥様と2人のお子さんと一緒に来られるという事で一軒目の物件の前で待ち合わせという事にしました。

1件目は4ベッドルーム、2バスルームの一軒家。
銀行の差し押さえ物件$425,000.
1480スクエアフィートと広めの物件ですが、銀行差し押さえ物件の場合、MLSに家の外側、正面から見た写真しか掲載されていない事が多いので実際の物件を見て見ないと全く中がどうなっているかはわかりません。

外観からは建物のオリジナルの木枠の窓、屋根はそんなに古い物ではなさそうでした。

案の定、家の中に入ってみると一番奥の部屋の壁にはカビが。。。
1週間前まで雨が降っていたので湿気があった事と、空き家なので誰も風通しをする人がいなかった事などが原因だと思います。
普通に不動産エージェントが物件をリストした場合(売り手側、物件を売り出す側です)で空き家の場合、エージェントが気を利かせて風通しをしたり家の周りを掃除したりするものなんですが(もちろんしない方もいます)差し押さえ物件の場合、そこまで手が回らないのが現状です。建物自体も"AS IS”と呼ばれ、そのままのコンディショんで売り買いされます。
普通ならば、銀行側も差し押さえ物件を売って、物件のオーナーに貸し付けた金額を取り戻せるのですが、物件の評価額が40%も下がってしまった今のマーケットでは銀行は全くの赤字。(政府がそれについては対策を施していますが)シロアリ駆除のレポートや修理代などは全く出さない銀行がほとんどです。
買う方も、それを承知で物件購入をしなければなりません。それでも差し押さえ物件が売れるのは物件価格が比較的に低いと言う事で物件購入後、修理の上、転売などをするバイヤーが多いからです。
私もMさんにはこの現状をショーイングの際に細かく説明しました。

台所、バスルームなどはほぼオリジナルのまま。(1954築)
入居の際はすべてリモデルが必要。古い木枠の窓のままなので将来、窓も換えなくてはいけないでしょう。

Mさんはこの建物と庭の広さ、静かなロケーションが気に入られたようで、修理も苦にならないとおしゃっていました(Mさんはエンジニアですがすごくハンディー。お父様も御自宅のリモデルを自分でなさる方です。)が奥様の方は小さい子供たちのことを考えて修理に長くかかるところはちょっと。。。と途方にくれた様子。

二件目は2ベッドルーム1バスルームの一軒家。$359,000.
一軒目と比べると816フィートと狭いですが、この物件はMさんがぜひ見たいとおっしゃったので見に行きました。この物件にはまだオーナーさんが住んでいらっしゃるのでショーイングの予約を取り時間通りに伺いましたが留守状態。(こんな事もあるんです)リスティングエージェントに連絡するとオーナーさんに連絡の上、コールバックするとの事。しばらくすると電話がかかってきて、10分程度でオーナーさんが戻ってくると言う事だったのでMさんと共に物件の前で待ちました。その間、近所の方たちが通りかかったりするのを見るのもいいことです。
こんな風にエージェントに連絡が取れるときはいいですが、結局連絡が取れなかったりしてショーイングが出来ない事もあります。そんなときは私の面子は丸つぶれ。。。的になりますが(日本だったら)ここはアメリカ。お客様の方も状況をわかってくださる方が多く、出直してショーイングに行く時もあれば、無責任なオーナーとリステイングエージェントとはビジネスしたくないというお客様もおられます。

オーナーさんが戻られて家の中を拝見。こんな時、どうして家を売ることになったとかその他の質問をするのも大切です。この方はエジプト出身で近々、旦那様の御両親がアメリカに来られるので3ベッドルーム以上の家を購入予定との事。オーナーさんは値引きも考えてもいいからオファーして。。。と宣伝。

Mさんがこの物件を見に来たかった理由はリモデル済みであるという事とMさんの実家に近いと言う事。
リモデル済みの内容は
台所:御影石のカウンタートップ、タイルのフロアー、台所のキャビネット
バスルーム:洗面台、水道のフォセット(蛇口)、タイル
各部屋:ペイント

リモデルしてから3年ほどたっていますが銀行差し押さえ物件を見た後だとこの物件はとっても綺麗に見えました。

私が気付いたこの家のショーイングについてのマイナス点。

家具が大きすぎる。物が多すぎる。

2ベッドルーム、1バスで816スクエアフィーとは決して狭くありません。
1050年代に立っているトラックハウスと呼ばれる建売物件(私の家も1958年築)では、基本的に3ベッドルーム1バスルームにリビングルームで980スクエアフィート、3ベッドルーム、2バスルームの家で1100-1200スクエアフィート。先ほどの一軒目の物件は4ベッドルーム、2バスルームで1480スクエアフィート。この家のベッドルームは標準なのにキングサイズのベッド、ナイトスタンドだけでメインベッドルームは歩く場所もないくらいに見えました。2つ目のベッドルームにも子供のベッドと共に沢山のものがあふれています。
リビングルームに置いてあるソファーとラブシート、肘掛け椅子、食器棚、ステレオ、テレビなどもすべてが大型。

どんなバイヤーでも”広く見える物件”が好きなのです。
家を売りに出す際は、使用しないものはすべて整理してガレージに入れる。
大型テレビ(50-60インチ)がフラットスクリーンなら壁に取り付けするのもいいでしょう。
ホリデーのときしか使わない食器が入っている食器棚なんかガレージに入れてしまいましょう。
ソファーのセットが大きすぎるなら1つだけをリビングに。
家族の写真やトロフィーの類、造花、子供のおもちゃなどもいるものは引越し用の箱に、いらないものは処分。

こんな事をいうと"じゃあ、ガレージがいっぱいになってみっともない"と思われる方もいらっしゃると思います。
物件が売りに出ているのですからオーナーのガレージが箱でいっぱいなのは普通のことで、かえって”引越しの準備が出来ていて、物件売買の手続きが済み次第引っ越せます"とアプローチする方がバイヤーには好印象なのです。
私の経験からも、物件売買の手続きが済み、鍵をもらう日にオーナーがまだ引越し荷物を物件に置いたままなんて事もあるからです。信じられないと言われると思いますが本当です。

物件を売りに出す場合、台所のカウンターの上にはミキサーやトースターなどのほかには何も出しておかない。
ダイニングテーブルの上や周りにもショッピングバッグなどを置いてかない。
とにかく”最低限の物”しか置かないのがポイントです。
この家の高価な御影石のキッチンのカウンターにはいろいろな物が置いてあり肝心のカウンターがほとんど見えませんでした。

物件を売る側に立つ場合、ネームブランドや30年の経験が。。。などという事より、細かいところまで気をまわしてバイヤーにアプローチする事を助けてくれるエージェントを選ぶのはとても大事な事です。売り手がこのオーナーさんのように小さい子どものいる方の場合、エージェントが色々とヘルプしてくれる人でないとなかなか物件が売れなかったりします。売るのも他の物件との競争ですから。特に、大抵のバイヤーが3ベッドルームの物件を好む現実を踏まえると、2ベッドルームのこの物件を早く売るにはエージェントの的確なアドバイスとマーケティングプランが大切になります。

以降は次回に続きます.

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