プロフィール

Author:Nobuko Ramirez





1992年より在米。オレンジカウンテイー在住。留学中に知り合った主人と結婚。18歳と
15才の子どもに恵まれる。

カリフォルニア不動産取扱士
カリフォルニア公証人

現在興味のあること:教育、不動産業、どうやっておいしいものを毎日食べるか。
エバーグリーンリアルテイー在籍。
不動産取引を通じて人と知り合うのが楽しみ。

ノータリーパブリック、LA,オレンジカウンティーの不動産についてのお問い合わせはこちらまでお気軽にどうぞ。
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カリフォルニアで不動産物件を売る過程。Jさんの場合。完結編。5
VAからの査定のレポートのおかげで、予測しなかったトラブルが発生してしまったJさんのエスクロー。

バイヤーのエージェントによると、バイヤーのファイナンス担当者(これがまた、シカゴのローン会社だったのです)は、屋根は新しくしないと駄目だという事で、Jさんがいくらぐらい屋根代負担に貢献できるかと連絡がありました。

Jさんはこの物件のセールで、利益が沢山上がるわけでもないので期待は出来ないという私の答えに

"みんな、ないないと言いながら、結構出せるもんなんだよ。”

とバイヤーのエージェント。(全くお気楽なんだから。。。)

この時点で、私のところにはもう一人のバイヤーからオファーが入っていました。(バイヤー3です)

このオファーはバイヤー2より$5000ドル多いオファー額。

これだけ聞くと、サウンズグッドなのですが、これもFHAローンを使ったバイヤーです。

Jさんに話すと、FHAの査定でまた屋根などの事でトラブルかもしれないし、とにかく早くエスクローを閉めたいとの事で、$3000ドルまでなら屋根代を負担してもいいとのこと。

ここで、また問題なのは

屋根を新しくするのはいいのですが、Jさんがまだこの物件に住んでいる間に屋根を新しくし、その請求である$7000ドルくらいのうち、$3000ドルを負担し、果たしてバイヤーが残りの$4000ドルを"本当に”払うかと言う事です。

普通は物件の修理代などはエスクローを通してやってもらうので、請求はすべてエスクローに行き、バイヤーとセラー各自が自分の負担分を払うまで、エスクローが閉まらないとなるのですが、このケースではエスクローは使えません。

バイヤーのエージェントによると、屋根やさんの見積もりにJさんが$3000ドル、バイヤー2が$4000ドルと書いてもらって両者にサインしてもらえば大丈夫と言う事でしたが。。。。

果たしてそれを信じていいものか。。。。バイヤー2が支払い拒否をしたり、何らかの理由で支払いが出来ない時は、Jさんが全額負担をするか、物件自体にLean(用語集にありましたが。負債にたいして不動産が法的に担保になること)がかかってしまいます。

エスクローを通して、バイヤーのエージェントのコミッションから払ってもらって、彼に支払いをしてもらえば。。。と、うちの会社のマネージャーは言っていましたが、バイヤーのエージェントはそこまでこのバイヤーのために便宜は計らわないだろうと言う感じが見え見えだったので、やはり屋根やさんと契約をすることになりました。

屋根の見積もりを何件かとって見たのですが、バイヤーのエージェントが使っている屋根やさんの見積もりが一番安かったので、そこを使うことに。。。

屋根が新しくなり、屋根屋さんから来た請求書をチェックすると、屋根の下の木材などを替えたという事で$7000ドルから請求額が少しオーバーしていたのでバイヤーのエージェントに連絡すると、差額分も払ってほしいと言うので、実際の屋根の負担額の割合でセラーとバイヤーが負担ということで話がつきました。

屋根やさん(6フィートで大柄の白人のおじさんでした)が持ってきた請求書を見ると明らかに数字が間違っているので指摘すると、全くわからない様子。(アメリカ人って暗算とか出来ないんですよね。。。特に分数とか使う)

計算機で見せて説明すると

"ウチのかみさんが請求書は作っているんだけど、ミステイクみたいだね。”

と、すんなりナンバーを変えてくれたのでJさんの御主人に小切手を切っていただきました。


その後、バイヤーのエージェントにバイヤーが屋根代を支払ったか確認。

と言う事で、てんやわんやのエスクローとなりましたが、数日後に無事クローズとなりました。

記事には出ていない小さなごたごたは多々ありましたが、クロース後にJさんが思っていたよりも多い額の小切手がエスクローから送られてきたので、Jさん家族はホッとした様子でした。

特にJさんの御主人は、真面目一徹の戦前のお父さんみたいな方なので、VAの査定の事や、バイヤーのレンダーのことなどで激怒!と言う場面が多々あったのですが、エスクローも無事に終わり挨拶に行った私に笑顔で有難うと一言。

こんな時、やっぱりこの仕事をしていてよかったと本当に思います。


アー、やっと次回から映画ネタがかけますね。。。。



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カリフォルニアで不動産物件を売る過程。Jさんの場合。完結編。4
不動産用語集などが続きましたが、Jさんの物件の売却の話に戻ります。。。。(これが終わるまで映画ネタなどがかけないので。。。)

行け行けエージェントととのメールと電話のやり取りの後、バイヤー2が脱落した事もあり、Jさんはバイヤー1とエスクローを開ける事になりました。

そして

3度目の正直と言う事ですんなりエスクローが進んでいるように見えたのですが。。。。。

バイヤーがVAローンを使う場合、建物の査定はVAローンのオフィスからスペシャリストと言う事で査定をする人が物件の点検に来ます。

査定の当日にはJさん夫妻と私が立会いする事になっていました。

検査官はアロハシャツを着た60代のベテラン(退役軍人)で、親しげにJさん夫妻と現役の軍にいた時の話(Jさんの御主人も軍にいたことがあります)やハワイについて話したりして話が盛り上がっていたし、特別に検査官からのコメントもなかったのですべてが順調と思っていたら。。。。。

普段、査定に関するレポートは数日で出てくるのに2週間も待たせた挙句。。。。

Jさん宅の屋根を新しくしないとローンは許可できないとコメントが付けてあったらしいです。

屋根を新しくするには$7000ドル以上かかります!!!

FHAやVAローンの場合は、少なくとも屋根が3年以上持たないといけないという規則があるのは知っていましたが、Jさん宅の屋根は新品にしなくてはいけないほど古くはなさそうです。リストした際に建物の検査をしてくれたインスペクターは何も言っていませんでしたし、バイヤーのエージェントに電話を入れると。。。

ここからは、あの行け行けエージェントではなく、バケーション帰りで不動産の道25年という、ソフトな声のおじさんに代わっています。

検査官によると、屋根が5重くらいになっていて危ないらしいから新しくしないと。。。という事。

新しい屋根をつけた際に、古い屋根をはがさず、その上につけるのはよくあることだが、(本当???いい加減すぎる!)3重くらいならいいが5重じゃあ重くて危ないとの事。

Jさんに聞いて見ると、そんなことはないはずだと言う事だし、インスペクターも何も言っていなかったし。。。

そこで、またまた、ローンオフィサーのGさんに相談。(ジーさんというのも響きが変ですよね。

彼いわく。。。

屋根を全部変えなくても、屋根の専門家にコンディションを見てもらって何年持つか一筆書いてもらえば受け入れれられるはずで、彼の銀行では、FHAローンのファンディングの際などによく使うと言う事でした。

大体、検査官は屋根の検査なんかしていなかったようだし、5重にもなっていたら、もうとっくに屋根が重くて落ちているわよ。。。とJさんは激怒。

とにかく屋根屋さんに何人か来て貰い、屋根を見てもらうことになりました。

3人がみんな、屋根は2重になっており、3年以上持つはず。。。とコメント。

ナーーんだ、じゃあ、一筆書いてもらえば。。。。というのはぬか喜びで。。。。。

とにかく屋根を変えないとローンが出ないとバイヤーのエージェントから連絡が。。。。

ここで私は、バイヤーのエージェントに、レンダーをGさんに替えたら、ローンもでるし、手数料も安いしバイヤーにとってイイのでは。。。と言ったのですが。。

バイヤーのレンダーは、自分が紹介したのではなく、バイヤーが連れてきたので、その関係をぶち壊して、自分から放れて行っては困る。。という理由で何も言いたくないといっていました。

きっと、偶然知り合ったただけのバイヤーだったのですね。

私のオフィスの同僚に聞いても

VAの検査官はゴッド(神)と同じ。自分達の非は絶対に認めないし、エスクローが閉まらずに困ることが多々あるとのこと。

おまけに、VAローンの場合、バイヤーは修理などのお金を払ってはいけないという規則があり、屋根代はセラーであるJさん持ちになるとか。。。。。

全く頭の痛いことばかり。。。。。。。

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リクエストにお答えして。。アメリカ 不動産用語集。その2
パソコンの調子が悪かったり、週末ショーイングが入ったりして不動産用語集その2が遅れてしまいました。

御訪問いただいて有難うございます!用語集の続きです。

Grant: 不動産の譲渡

Grantee:被譲渡者、譲与の対象者

Grantor: 譲与を行う者。

Home inspection Report:住宅検査報告、有資格の検査官による不動産の全体の状況に関する報告書。通常、構造と機会設備の双方の評価が報告書に含まれる。

Home warranty plan:住宅保障プラン、不動産内の機械設備の故障に対する保護プラン。これは通常、配管、電気、暖房システム、及び備え付け電気器具を含む。

Impound account: 押収口座、税金及び傷害保険の保険料を支払う金額を保持するために貸し付け機関が持つ口座。

Lien:先取特権、負債に対する担保としてしての不動産に対する法的な束縛力。

Loan to value ratio:ローンにたいする価値の比率、ローンの金額と査定によって決まった不動産の価値の関係を比率で表したもの。

Origination fee:ローンの申し込みに対して、評価を出し、準備、提出の業務にたいする手数料又は料金。FHA及びVAローンに対しては、手数料は1パーセントに限られている。

Pre-Payment penalty:前払い違約金、支払期日以前にローンを支払った場合に化される料金。FHAとVAローンでは認められていない。

Private mortgage insurance(PMI):民間のローン保険。ローンが不良債権になった場合、貸付期間を損失から保護する保険。

Purchase Agreement:購入同意。ある条件下に不動産の購入と売却の同意を表明した文書.販売契約、手付金契約、又は販売同意書とも呼ばれる。

Realtor:不動産業者、全国不動産協会に加盟している地域の不動産ブローカー。

Recordation:登記、郡の登記所に登記をすること。

Title:所有権、不動産の所有権利と権利範囲を証明したもの。

Title insurance policy:賞有権保険。買い手、ローン申請者、その他の関係者を損失から保護する保険。

VA Loan:VAローン。復員軍人管理局によって部分的に保障されているローンで、民間の貸付機関より貸し出される。

以上、

よく使われる単語の訳をノースアメリカンタイトルカンパニーからのマイホーム購入の御案内から抜粋させていただきました。

何か御質問などがある場合はいつでもコメント欄でお問い合わせください。

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また、パソコンのピンチ!ハッカーのおかげで散々でした....
昨日、息子から来たEメールをあけたらスパイウェアのリンクが出て来たので、ダウンロードしたら$89ドルを払ってトロ-ジャンなどをきれいにしてくれると言うメッセージが出たので”NO"を押したら、その後、そのサイト以外は画面に出なくなるという事件が。。。。

すぐに息子にテキストしたら(学校にいたので)Eメールアカウントがハックされたということで。。。

ガーーーン


コントロールパネルからダウンロードしたプログラムを削除も出来ず、リスタートしてもダメ、インターネットも使えず。。。。(1時間以上パチパチとトライしたんですが。。。

$89ドル払うまでは居座ってやるーーーと言われているようなものでした。

電話で息子には

”何で確かでないものをダウンロードなんかしたの?”といわれるし。

"だって、あんたから来たと思ったから。。。。”と私。。。

とにかく帰宅した息子がトライしても全くパソコンは使用付加になっていたので、

’お友達のCくんに来てもらってーー焼肉でも何でも食べに連れて行くからー’と息子に頼みました。

C君は中学で大学レベルの微積分のクラスも終わり、スタンフォード大学の数学の授業を高校入学後は受けていたのですがそれも1年で終了したと言う天才君です。コンピューターのプログラムの方もバッチリわかる子です。

そんな彼ですが普通の高校生活を送りたかったらしく、うちの息子とは同学年で仲良しさんなので彼に来てもらうことに。。。

夕方娘とジムから帰ってきたらもちろんパソコンは使用可能になっていました。。。。。

と言うわけで。。。次回は不動産用語集2になります。。。。トホホ。。。

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リクエストにお答えして。。アメリカ 不動産用語集。その1.
コメントで不動産用語集を。。。という御要望があったので、今日は物件売買の話はお休みしてよく使う不動産用語の説明を載せてみたいと思います。

私の不動産関係の記事にもよく出てくる単語なので参考になるかと思います。

A から順番です。

Affidavid:供述書。書面による誓約書で、権限を与えられた職員の前で作成されたもの。

Beneficiary:受益者。不動産の権利書では貸し付け機関受益者、即ち、抵当物件の受取人。

Balloon Payment:住宅ローンやその他の長期ローンの終わりに一括して元金を返済すること。

CC&R:Covenant(誓約条項)、Conditions(条件)、及び、Restrictions(制限)の頭文字。不動産の使用、用件、及び制限を管理する文書。

Closing Statement:取引完了報告書。税金、傷害保険、及び住宅保険の入金を含む取引完了時に受理された金額のすべてを記載した開示報告書。エスクローの閉めが終わってから出されるものです。

Contingency:付属する条件。契約が束縛力を持つ以前に満たされなければならない条件。例えば、販売契約の締結は買い手がローンを取得する事が前提条件となります。

Deed:不動産譲譲渡証書。土地の所有権がある個人から別の個人へ譲渡されるときの証書。

Deed of trust:(抵当にかわる)信託証書。土地の権利が借金あるいはその他の債務のために担保として受託者に譲渡される時の文書。Trust Deedとも呼ばれています。州によっては抵当の変わりに使われています。

Earnest Money: 手付金。購入者により善意の証拠として文書による購入申込書と共に、売主またはエスクローの代理人に手渡される手付金の一部。

Escrow:エスクロー。書いて及び、売り手双方に対して第三者的立場にあるものが双方の支持を実行し書類処理及び基金分配の責任を持つ手続き。

FHAローン:連邦住宅管理局。1934年に全国住宅条例によって設置された連邦政府機関。民間の住宅ローンを長期の返済期間と少ない手付金でかりやすくする事により、住宅の所有者を増やす目的のローン。モーゲージ保険を使って、住宅の所有者が保険金を払い、貸付機関をリスクの高いローンによる損失から保護する。


単語のリストが多いので、後は次回に続きです。


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